Investeren in mensen en buurten!?

Op 10 jaar tijd zijn we gegroeid van 10ha aan appartementen naar 23ha aan appartementen! Dat is een stijging met 130%. Hierdoor verstoren we de markt en zorgen we dat de huidige eigenaars en huurders in Dilsen-Stokkem het gelag betalen. 

Waarom gebeurt dit dan eigenlijk? Vraag en aanbod hoor ik sommigen zeggen?! Niets is minder waar. Gemeentegronden worden systematisch onder de beste prijs verkocht (of soms zelfs weggegeven) waardoor de markt in Dilsen-Stokkem aardig verstoord wordt ten gunste van enkelen en dit ten nadele van de vele particuliere verkopers. Bovendien zakt de waarde van de huizen van bestaande eigenaars systematisch.

Onderstaand vind je een kort en ook een lang en uitgebreid relaas van de woningmarkt in Dilsen-Stokkem. Met de toekomst in het achterhoofd formuleer ik hier enkele concrete voorstellen voor een duurzamere ruimtelijke ontwikkeling van het wonen.

Sloganesk

Stop met het bouwen van appartementen en investeer in energiezuinig verbouwen van wat er al bestaat. Investeer in gezellige buurten en niet in nieuwe stenen!

In het kort

leestijd: 2 minuten

1. Zet krachtig in op verbouwen van het bestaande woonpatrimonium. Slechts 57% van de inwoners geeft aan te wonen in een woning dat voldoet aan hedendaagse energienormen. De stad moet dan ook per direct het pleidooi voor steeds meer nieuwbouw en bouwgrond verlaten en alle middelen rond “wonen” inzetten op renovatie en vernieuwbouw. Dat is bovendien een stimulans voor lokale ondernemers in de bouwsector en lokale tewerkstelling.

2. Maak werk van de ambitie om de bebouwde ruimte in Dilsen-Stokkem niet langer te laten toenemen. Met een toename van het aantal appartementen van 10ha naar 23 ha in 10 jaar moet die stop toch overal een haalbare kaart zijn?

3. Zet de gemeentegronden in met als doel om rust en open ruimte te behouden en stop met deze systematisch te gebruiken om ongebreideld te verdichten en te ver-appartementiseren. Stop grondstof in een systeem van verbouwen. De betonstop reguleert de bouwrechten voor de gronden die overblijven. Het ruilen van deze gronden om dan de bestemming te herzien en dan begrotingen te dichten is niet duurzaam voor het woonbeleid van de stad.

4. Moedig voluit investeringen aan die tegemoet komen aan maatschappelijke noden. Geen nieuwe golf van appartementen, maar woonbaar maken van bestaande compacte, betaalbare huur- en koopwoningen. Dat laat starters bescheiden beginnen en geeft huurders ademruimte. Dat stimuleert de lokale economie met meer financiele slagkracht voor kleine en jonge gezinnen.

5. Ontwikkel een echt beleid met verhuurders (sociaal en particulier) voor betaalbare woningen voor de laagste inkomensgroepen. Ook de armste huurders hebben recht op betaalbaarheid en kwaliteit. Het kan niet zijn dat in de huidige post-crisis met een zakkend gemiddeld inkomen voor de inwoners er een stagnatie is van het aantal sociale woningen.

6. Stop met het verpatsen van gemeentelijke gronden aan te lage prijzen aan bevriende projectontwikkelaars. Reserveer deze voor ruimte en rust. Veiligheidsproblemen en hangjongerenproblematieken kan je hiermee aanpakken. Publieke ruimtes verdienen zinvolle investeringen waar elke belastingbetaler iets aan heeft!

De uitgebreide versie

De groei van de bevolking als excuus voor her verkopen van gemeentegronden.

Met 20.436 inwoners zijn we in Dilsen-Stokkem. Dat is het cijfer van 1-1-2018. Dat zijn er precies 1.139 meer dan 10 jaar geleden. Verdeeld over 8.234 huishoudens! We verwachten dat er dat in 2027 21.226 verdeeld over 8796 huishoudens. Een toename van 790 inwoners.

bevolking Dilsen-Stokkem

Deze cijfers wekken de schijn op dat we met een uitdaging zitten die met een ‘ambitieus woonprogramma’ zou moeten te lijf gegaan worden. Niets is echter minder waar. Tussen 2008 en 2018 nam het aantal huishoudens met gemiddeld 82 per jaar toe.

huishoudens Dilsen-Stokkem

De gemiddelde verwachting voor de komende 10 jaar in Dilsen-Stokkem is een toename van 56 huishoudens per jaar. Dat betekent dus dat de groei de komende jaren gaat vertragen. Nog belangrijker is dat er in de afgelopen 10 jaar 839 bouwvergunningen werden afgeleverd waarvan een substantieel deel (372) ging naar appartementen. Met andere woorden, als er aan dit ritme verder wordt gebouwd in Dilsen-Stokkem komen we in 2020 reeds uit op een overproductie van goed 78 woningen en tegen 2024 van meer dan 180 woningen.

Het is dus ook duidelijk dat het steeds weer pleiten voor het ‘vrijgeven’, ‘aansnijden’ of ‘activeren’ van bouwgrond in woon- of woonuitbreidingsgebieden totaal naast de kwestie is. Er is meer dan voldoende bouwgrond voorhanden. Zelfs al wilt men de verwachte aangroei realiseren door van elke bijkomende woning een ruime villa op een perceel van 10 are te maken (absurde gedachte!), dan hebben we tegen 2030 minder dan de helft van de huidige bouwgrondreserve nodig. Hoe komt het dan dat de bouwsector steevast blijft schreeuwen om het opdrijven van de woningbouwproductie en het vrijgeven van meer bouwgrond? En vooral, hoe komt het dat dit misleidend pleidooi zijn weg blijft vinden naar de oren van ons college van Burgemeester en Schepenen?

Een eigen huis, een dak onder de zon en altijd iemand in de buurt …

Dit kunnen we alleen maar begrijpen vanuit een blijvende fascinatie voor het heilige huisje van de eigen gebouwde woning met tuin die voor veel jonge gezinnen decennialang de ultieme woondroom was, en het vandaag wellicht voor velen nog is. Het klopt dat jongeren die daar van dromen vandaag bedrogen uitkomen. Als jong gezin wordt dit steeds moeilijker haalbaar. Maar meer bouwgrond op de markt gooien of drastisch de woningproductie opdrijven zal daar structureel weinig of niets aan verhelpen. Hoogstens leidt het lokaal tot het nog even oprekken van de economische haalbaarheid van een woonmodel dat allang zijn houdbaarheidsdatum overschreden heeft, met alle nefaste gevolgen als gevolg.

Ver-appartementisering, ten koste van compact wonen en lokaal ondernemerschap

Bovenstaande droom drijft de bouwlustigen naar plekken waar dit nog tegen een haalbare prijs mogelijk is. In Dilsen-Stokkem is dat zo. In vergelijking met Vlaams-Brabant of andere plekken buiten Limburg is het “goedkoop” bouwen hier.

Toch zie je ook hier de blijvende onbetaalbaarheid ons drijft naar andere woningtypes zoals appartementen. Terwijl de rijwoning, het compacte individuele woningtype bij uitstek voor een stad als Dilsen-Stokkem, schaarser wordt. Terwijl de drie- en viergevelwoningen tussen 2008 en 2018 met 6 tot 7% zijn toegenomen, en de appartementen met zelfs 130% in de laatste 10 jaar. In dezelfde periode zijn er nauwelijks rijwoningen bijgekomen. Het aandeel rijwoningen in Dilsen-Stokkem is dan ook stevig teruggelopen.

Wat met handelsruimte? Geven we zuurstof aan lokaal (en klein) ondernemen? Helaas, de ruimte om lokaal te ondernemen is aan snel tempo afgenomen:

Economische ruimte

Vreemde vaststelling! Toch zeker in de stad waar lokale tewerkstelling de topprioriteit zou moeten zijn. We staan schaamteloos in de top van werkloosheid. Zou het kunnen dat onze investeringsprioriteiten verkeerd liggen? Als dit de situatie rond werkgelegenheid is, moet ons geld dan gaan naar een centrumplein van 1,8 miljoen Euro?

werkloosheid Dilsen-Stokkem

 

Oudere woningen moeten bekeken worden of we hebben binnen 10 jaar een groot probleem …

In het licht van een toename van oudere en kleinere huishoudens is die toename van de grotere woningtypes erg verwonderlijk, zeker als we weten dat het huidige woningbestand in Dilsen-Stokkem een grote onderbezetting kent. 84 huizen zijn er te koop voor het modale gezin. Prijzen die variëren tussen 108.000 tot 495.000. Voor elk wat wils dus. 25 huizen staan er vandaag in aanbod met 4 en meer slaapkamers.We zien ook al jaren dat de grote villa’s nog moeilijk verkocht geraken. De huisje-tuintje droom van weleer is overduidelijk niet meer dezelfde als vandaag. De oude woningen zijn te groot, te slecht geïsoleerd, of voldoen niet meer aan de huidige smaak. Een grote renovatieslag van dit bestand komt niet van de grond door een gebrekkig lokaal beleid. Waarom zou het ook, als de gemeente nog steeds meer dan voldoende mogelijkheid biedt om dezelfde droom met andere maatstaven te realiseren? Zo komt de dreigende wooncrisis in beeld: een verdere ontwaarding van de oudere en bestaande woningen dreigt. Er wordt nog steeds veel te veel bijgebouwd van wat er al is. Dat dit verloopt volgens een ruimtelijk patroon dat de verkeersproblemen alleen maar vergroot lijkt van geen tel. De projectontwikkelaar voor de site van het cultureel centrum die in 2014 wel een oplossing bood voor de parkeerproblematiek wordt wandelen gestuurd met een score van 7 op 30:

haex
Verslag College Burgemeester en Schepenen – April 2014 waarbij de projectontwikkelaar een onvoldoende krijgt.

Patronen durven doorbreken

Toch is het heilige huisje van de zelfgebouwde woning-met-tuin aanzienlijk afgebrokkeld in de mindset van de doorsnee Vlaming. Dilsen-Stokkem moet dus een beleid opstarten om de starters op de woningmarkt te stimuleren in de aankoop van een bestaande woning of een appartement. Op termijn is dat de verstandigste keuze. 85% van de nieuwkomers in Dilsen-Stokkem zou in de komende periode eigenaar moeten worden van een bestaande woning. Zo krijgen de huidige inwoners van Dilsen-Stokkem bij verkoop van hun woning ook een rechtvaardige prijs en niet eentje die door marktvervalsing gedrukt werd. Vanuit de Vlaamse overheid en ook de lokale overheid moeten we investeringen in energiezuinig verbouwen (naar buitenlands voorbeeld) stimuleren.

zonneboiler
Zonneboiler
zonnepanelen
Zonnepanelen
Energiezuinige ketel
Energiezuinige ketel

Onze lokale woonmarkt kan zo meer en meer een doorstroommarkt worden: jongeren starten met een appartement of kleine woning en ruilen die op latere leeftijd in voor een grotere woning van een ander woningtype (van rij- naar driegevelwoning, of van appartement naar eengezinswoning bijvoorbeeld). Waar in 2017 nog zowat 21% van de eigenaars-bouwers jonger was dan 45 jaar, moeten we er naar streven om in 2024 nog 15% van de eigenaars-bouwers onder die leeftijdsgrens te hebben.

De logica achter de verappartementisering

Het drukken van die prijzen in het voordeel van nieuwkomers en in het nadeel van de bestaande inwoners is ongezien. Gemeentegronden worden systematisch onder hun waarde op de markt gegooid. Zo is bijvoorbeeld de grond van het Cultureel Centrum verkocht aan 506.000 euro (Jehoul), terwijl het hoogste bod 600.000 euro (Haex) was. 94.000 euro is dus de kost van de belastingbetaler in Dilsen-Stokkem voor het “project” (waarvan ondertussen het merendeel van de niet-prijsgebonden voorwaarden opgeheven zijn). Deze logica is voor mij helemaal zoek.

verkoop grond cultureel centrum
Verslag college van Burgemeester en Schepenen – April 2014

De voortschrijdende verappartementisering van Dilsen-Stokkem gooit echt roet in het eten van alle bestaande woningeigenaars. Immers, in de slipstream van het verdichtingsdiscours en op de markt gooien van gemeentegronden worden eengezinswoningen, rijwoningen en vrijstaande villa’s in de rand of daarbuiten, vervangen door appartementen. Je moet maar eens de voor- en na- foto’s op de facebookgroep Dilserneren bekijken. De realisatie van dit ‘verdichtingspotentieel’ maakt dat ontwikkelaars grote sommen op tafel kunnen leggen om gronden van de gemeenten of erger nog ons bestuur te kopen met het oog op de verwachte return, zodat deze gronden buiten het bereik van particuliere kopers vallen. Komt daar nog bij dat die verdichting en verappartementisering niet altijd de kwaliteit haalt die je er van zou verwachten of gebeurt op plekken waar dat logisch is. Kijk naar het assistentenwoningproject op de site van het cultureel centrum. Onlogische plek om ze bouwen. Los daarvan is de grond bekomen met het oog op assistentiewoningen en zijn we ondertussen geevolueerd naar “gewone” appartementen. Dat terwijl we met een toename zitten van 20% in het aantal 65-plussers stagneert het aantal plaatsen in assistentiewoningen en woonzorgcentra. Eindresultaat: op latere leeftijd zal je uit Dilsen-Stokkem weg moeten of lang moeten wachten op een plekje!

assistentiewoningen

Vernieuwing van het woonpatrimonium

Dit pleidooi is misschien wel sneu voor de nieuwe inwoners die een woning willen bouwen. Dat besef ik wel. Op zich biedt het echter mogelijkheden voor een meer structurele vernieuwing van onze huizen. Dit proces, aangezwengeld door de lage rentevoeten, kan aangevuld worden met een structureel beleid om te investeren in renovatie en energiezuinig maken van bestaande woningen. Het stadsbestuur kan daar stimulerend in werken en bovendien kan Dilsen-Stokkem dan veel bewuster omgaan en zijn groene ruimte en publieke ruimtes behouden. Daarnaast moet er met de sociale huurmaatschappijen en particuliere huurmarkt gekeken worden om permanent vanuit dezelfde invalshoeken te investeren in betaalbare huurwoningen voor starters, serviceflats voor ouderen of compacte gezinswoningen, eerder dan in de zoveelste golf van appartementen door projectontwikkelaars.

Het is niet logisch dat in de huidige omstandigheden waarin het aantal leefloners in Dilsen-Stokkem stijgt en het gemiddelde inkomen in Dilsen-Stokkem niet sterk genoeg stijgt ten aanzien van Vlaanderen we toch met een stagnatie zitten in het aantal sociale huurwoningen:

leefloners

sociale woningen

Het zit in dezelfde sfeer: ook deze mensen verdienen ademruimte. Zorg dat ze ingezet kunnen worden in de renovatiemarkt!

 

Bron gegevens:

  • Statistiek Vlaanderen.
  • Open Data Vlaanderen